De duurste risico’s staan vaak niet in de begroting

Wanneer het sociale aspect onvoldoende aandacht, mandaat en sturing krijgt, ontstaan vertragingen, extra inzet, escalaties en onvoorziene kosten. Met andere woorden: faalkosten die voorkomen hadden kunnen worden.

Steeds vaker worden sociale huurwoningen grootschalig gerenoveerd en verduurzaamd. Deze projecten worden doorgaans gestuurd op techniek, planning en financiën. Begrijpelijk, want efficiëntie en voortgang zijn belangrijk. Maar de duurste risico’s van een renovatieproject zitten vaak niet in de begroting, de planning of de techniek. Ze ontstaan achter de voordeur.

Wist je dat… het je zomaar een halve ton kost als een flatbewoner een dag de deur dicht houdt?

In sociale huurwoningen woont een groeiende groep kwetsbare bewoners.

Voor bewoners kunnen renovatiewerkzaamheden ingrijpend zijn. Veranderingen in de woonomgeving, onzekerheid, stress of persoonlijke omstandigheden kunnen leiden tot weerstand, klachten, vermijdingsgedrag en in sommige gevallen zelfs tot crisissituaties. In grootschalige of complexe projecten wordt de tijd van bewonersbegeleiders opgeslokt door crisisbeheersing en regelzaken. Die tijd gaat af van het echte begeleiden van bewoners, terwijl juist bewoners in zulke projecten begeleiding nodig hebben.

Dit is niet wat je wilt voor bewoners. En ook niet voor je project. Als je in een flat per verticale strang werkt, staat het werk in de gehele strang stil wanneer je opeens niet verder kunt. En dan staat er zomaar een man of 150 stil.

Jouw bewonersbegeleiders hebben vanaf nu tijd om… Bewoners te begeleiden;)

Klinkt logisch, maar is het niet.

Vooral bij kleinere of landelijk gelegen corporaties kom ik het tegen. Het bezit bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen en dan opeens moeten die paar flats aangepakt worden. Er wordt een bewonersbegeleider op gezet, die dan helemaal vastloopt. Door de snelheid van zo’n project moeten veel meer bewoners in korte tijd begeleid worden en de doelgroep is vaak wat complexer. Ook blijkt het sociaal aspect in het voortraject niet te zijn meegenomen. Strakke werkprocessen waar strategisch over nagedacht is, zijn opeens van belang.

Regelzaken en crisisbeheersing zorgen ervoor dat de bewonersbegeleider bijna geen tijd meer over heeft voor het eigenlijke werk: het begeleiden van bewoners. Sociaal projectmanagement is op de regel- en crisisbeheersingskant een vak apart. Bewonersbegeleiding in zijn eigen soort ook. Het vraagt verschillende eigenschappen en rollen versterken elkaar.

Werkprocessen die passen bij de uitdagingen van vandaag

Er zijn veel maatschappelijke ontwikkelingen gaande.

Ouderen blijven lang thuis wonen, psychiatrische instellingen sluiten, anderstaligen vestigen zich… Kortom: meer kwetsbare huurders in de projecten. De werkprocessen die eerder prima waren, passen nu soms niet meer. Ik vind het een prachtige uitdaging en schakel graag steeds weer dat beetje bij om processen zó door te ontwikkelen dat ze weer werken. Ook als dat betekent dat het roer echt om moet.

Voor woningcorporaties

Bewonersbelang krijgt van begin af aan hetzelfde gewicht als de techniek en financiën.

Ik kijk mee naar wat verstandig is om op het sociaal aspect uit te vragen bij de aannemer. Welke kwaliteiten en capaciteit is er in huis en wat willen we graag uitgewerkt zien in het plan van de aannemer?

Ik vertegenwoordig de bewonersbelangen in het project als gelijkwaardig en stevig gesprekspartner die haar mannetje staat in de wereld van projecten. Ook faciliteer ik de bewonersbegeleiders met een stevige en concrete sociale aanpak en ben er voor ze als ervaren sparringpartner op inhoud. Duidelijke werkprocessen en het doorlopend evalueren daarvan staat bij mij hoog in het vaandel. Dit alles en nog meer, om ervoor te zorgen dat bewoners respectvol en met de steun die zij nodig hebben, het proces doorlopen. Maar ook zodat het projectteam met plezier kan werken.

Voor aannemers

Deze website is primair ingericht op woningcorporaties, omdat ik daar het meeste voor werk. Maar bij de aannemer ben ik ook zeker inzetbaar. Eigenlijk op dezelfde fronten als bij de woningcorporaties. Daarnaast kan ik voor de aannemer van meerwaarde zijn bij aanbestedingen. Ik weet wat de corporatie nodig heeft en waar ze op let.

Je wilt die X- factor hebben om de aanbesteding van die grootschalige projecten te winnen. Je laat de corporatie zien dat je rekening houdt met haar opgaven. Maar die zijn veranderlijk. Meer proactief zijn dan reactief: dat is wat corporaties vandaag de dag van je verwachten. Met het aanbod ‘bewoners te begeleiden’ tijdens het project, kom je niet meer weg. Waarom niet?

De woningcorporatie huisvest tegenwoordig steeds meer kwetsbaardere huurders. Dit heeft de opdrachtgever in gedachten tijdens de aanbesteding, dus met zulke uitdagingen zul je een goed plan moeten neerleggen.

Ik heb in dienst bij de aannemer aanbestedingen gedaan en heb bij corporaties aan de andere kant gezeten. Ik weet wat belangrijk is voor de aannemer en ook wat een corporatie graag ziet in het plan. En er zijn blinde vlekken: bewonersdiensten die je nu nog niet biedt, maar die je wel gemakkelijk af zouden gaan. Wat je zelf kunt, is fijn om in eigen beheer te hebben. Zo heb je optimaal controle om stagnatie te voorkomen én het maakt indruk tijdens de aanbesteding.

Diensten

Sociaal aspect inbouwen in aanbesteding
-
Stevig plan van aanpak op sociaal aspect
-
Juridische kennis van (on)mogelijkheden
-
(Door)ontwikkeling projectprocessen
-
Demarcatie projectteamrollen
-
Coaching sociaal projectteam
-
Crisismanagement tijdens uitvoering
-
Sociale begroting
-
Sociale zaken mee plannen in lean
-
Sociale risicolijst met beheersmaatregelen
-
Juridische kennis van (on)mogelijkheden
-
(Door)ontwikkeling projectprocessen
-
Demarcatie projectteamrollen
-
Coaching sociaal projectteam
-
Crisismanagement tijdens uitvoering